Qu’est-ce que la donation pour achat immobilier neuf ?

La donation immobilière pour l’achat d’un logement neuf est un dispositif fiscal avantageux qui permet aux parents, grands-parents et arrière-grands-parents de transmettre des fonds en exonération de droits de donation. Ce mécanisme facilite l’accession à la propriété des jeunes générations tout en optimisant la fiscalité successorale.    

Ce dispositif de défiscalisation immobilière offre une double opportunité :

Pour le donateur (parents, grands-parents) :  

• Donation exonérée de droits jusqu’à 100 000€ par bénéficiaire
• Abattement cumulable avec les donations classiques
• Réduction fiscale optimale pour la transmission de patrimoine  

Pour le bénéficiaire (enfants, petits-enfants) :  

• Réception possible jusqu’à 300 000€ sans taxation
• Aide financière substantielle pour l’achat immobilier neuf
• Facilitation de l’accès à la propriété            

Conditions d’éligibilité : qui peut bénéficier de cette donation ?

Donateur : qui peut donner ?

Les donateurs éligibles au dispositif de donation exonérée sont :

• Les parents
• Les grands-parents
• Les arrière-grands-parents        

Bénéficiaire : qui peut recevoir ?

Les bénéficiaires de cette aide à l’achat immobilier peuvent être :

Projets immobiliers éligibles à la donation exonérée

1. Achat d’un logement neuf ou en VEFA  

La donation pour achat immobilier neuf finance prioritairement :

• Appartement neuf : acquisition d’un bien jamais habité
• Maison neuve : achat d’une construction récente

Avantages de l’immobilier neuf :

• Performance énergétique optimale (DPE A ou B)
• Frais de notaire réduits (2 à 3% vs 7 à 8% dans l’ancien)
• Garanties décennale et parfait achèvement
• Pas de travaux de rénovation à prévoir
• Éligibilité au PTZ (Prêt à Taux Zéro)        

2. Travaux de rénovation énergétique éligibles

La donation peut également financer des travaux de rénovation énergétique :

• Isolation thermique (combles, murs, planchers)
• Remplacement du système de chauffage
• Installation de pompe à chaleur
• Pose de fenêtres double ou triple vitrage
• Installation de panneaux solaires photovoltaïques    

Condition impérative : Les travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov’ et réalisés sur la résidence principale.

Délai d’utilisation de la donation : 6 mois obligatoires

Règle des 6 mois : contrainte majeure

ATTENTION : L’argent donné doit être utilisé dans les 6 mois suivant la donation. Ce délai strict implique :

✓ Avoir déjà identifié le bien immobilier

✓ Être en phase de négociation ou de signature

✓ Anticiper les délais de construction (VEFA)

✓ Prévoir les formalités notariales

Conseil d’expert : Lancez vos recherches immobilières AVANT de réaliser la donation pour respecter ce délai impératif.

Justificatifs à conserver

Pour prouver l’utilisation conforme des fonds :

• Compromis de vente signé
• Acte authentique de vente
• Factures de travaux
• Virements bancaires tracés
• Attestation d’éligibilité MaPrimeRénov’ (pour les travaux)        

Donation immobilier neuf : date limite 31 décembre 2026

   

Un dispositif temporaire à ne pas manquer

Ce dispositif fiscal exceptionnel prend fin le 31 décembre 2026. Il s’agit d’une mesure gouvernementale temporaire pour :

• Stimuler le marché de l’immobilier neuf
• Encourager la transition énergétique
• Faciliter la transmission patrimoniale
• Soutenir le secteur de la construction  

Calendrier recommandé pour votre donation  

2025 – 1er semestre :

• Consultation d’un notaire
• Recherche du bien immobilier neuf
• Simulation fiscale personnalisée  

2025 – 2ème semestre / 2026 :

• Réalisation de la donation devant notaire
• Signature du compromis de vente
• Utilisation des fonds dans les 6 mois
• Finalisation de l’achat immobilier  

Cumul avec d’autres aides à l’achat immobilier

La donation est cumulable avec :

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : jusqu’à 40% du prix selon la zone
• Prêt Action Logement : jusqu’à 40 000€ à 0,5%
• Prêt conventionné : sans condition de ressources
• Dispositif Pinel : réduction d’impôt pour investissement locatif
• TVA réduite à 5,5% : en zone ANRU      

Démarches pour réaliser une donation immobilière   Étape 1 : Consultation d’un notaire  

Le notaire est obligatoire pour :

• Rédiger l’acte de donation
• Calculer les droits de donation
• Enregistrer la donation
• Conseiller sur l’optimisation fiscale

Coût : Honoraires notariaux variables selon le montant   Étape 2 : Déclaration fiscale   La donation doit être déclarée à l’administration fiscale via :  

• Formulaire 2735 (donation de somme d’argent)
• Déclaration dans le mois suivant la donation
• Conservation des justificatifs pendant 6 ans  

Étape 3 : Utilisation des fonds  

• Respect du délai de 6 mois
• Affectation aux projets éligibles uniquement
• Conservation des preuves d’utilisation  

Donation vs succession : quelle stratégie patrimoniale ?   Avantages de la donation de son vivant  

Bénéfices patrimoniaux :

• Transmission anticipée du patrimoine
• Réduction des droits de succession futurs
• Aide concrète au moment où vos proches en ont besoin
• Plaisir de voir vos proches profiter de votre aide  

Bénéfices fiscaux :

• Optimisation des abattements tous les 15 ans
• Diminution de l’assiette taxable à la succession
• Cumul avec d’autres dispositifs de défiscalisation  

Planification successorale intelligente

La donation pour achat immobilier neuf s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale :

1. Court terme : Aide à l’accession à la propriété
2. Moyen terme : Réduction de la pression fiscale successorale
3. Long terme : Transmission patrimoniale optimisée

Questions fréquentes sur la donation immobilier neuf    

Peut-on donner à plusieurs bénéficiaires ?

Oui, vous pouvez donner 100 000€ à chacun de vos enfants ou petits-enfants, l’exonération est par bénéficiaire.

La donation est-elle reportable ?

Non, le dispositif prend fin le 31/12/2026. Impossible de reporter après cette date.

Que se passe-t-il si les fonds ne sont pas utilisés dans les 6 mois ?

Le bénéfice de l’exonération est perdu et les droits de donation classiques s’appliquent rétroactivement avec d’éventuelles pénalités.

Peut-on acheter dans l’ancien avec cette donation ?

Non, seuls l’immobilier neuf, la VEFA et les travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ sont concernés.

La donation impacte-t-elle la future succession ?

La donation se rapporte à la succession (rapport civil) mais bénéficie de l’exonération fiscale. Elle peut être réintégrée lors du calcul des parts successorales.

Conclusion : agissez avant la fin du dispositif en 2026   La donation pour achat immobilier neuf représente une opportunité fiscale exceptionnelle qui disparaîtra fin 2026. Avec une exonération allant jusqu’à 100 000€ par bénéficiaire, ce dispositif facilite considérablement la transmission patrimoniale et l’accession à la propriété de vos proches.  

✓ N’attendez pas 2026 : anticipez dès maintenant votre projet

✓ Consultez un notaire : sécurisez votre opération

✓ Respectez les conditions : délai de 6 mois et projets éligibles

✓ Conservez les justificatifs : prouvez l’utilisation conforme des fonds  

Contactez nous pour plus d’informations et profitez de ce dispositif avant sa fin en décembre 2026

Article mis à jour en 2025. Les informations fiscales sont susceptibles d’évoluer. Consultez un professionnel pour une analyse personnalisée de votre situation.

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