UNE NOUVELLE OPPORTUNITÉ D’INVESTISSEMENT
Dans un contexte où les dispositifs de défiscalisation dans le neuf ont connu une rupture – avec l’absence de nouveaux avantages fiscaux pour l’acquisition de biens neufs destinés à la location dès 2025 – le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) se présente comme une alternative innovante et avantageuse. Traditionnellement réservé aux acteurs institutionnels tels que les bailleurs sociaux et les compagnies d’assurance, ce produit est désormais accessible aux investisseurs particuliers. Il permet non seulement de répondre aux enjeux du marché locatif dans des zones où la demande est forte, mais aussi de proposer une solution patrimoniale et financièrement accessible.POURQUOI INVESTIR DANS UN LLI ?
PRÉSENTATION DU LOGEMENT LOCATIF INTERMÉDIAIRE (LLI)
Le LLI offre un dispositif complet d’investissement immobilier qui repose sur des avantages fiscaux traditionnellement réservés aux professionnels. Il s’appuie sur des textes législatifs et des récentes modifications apportées par la loi de finances, permettant notamment l’application d’un taux de TVA intermédiaire et le bénéfice d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière. Ce mécanisme est mis en œuvre dans le cadre d’une acquisition via une structure juridique adaptée, généralement une Société Civile Immobilière (SCI), qui facilite la gestion et la transmission du patrimoine.TVA RÉDUITE À 10 %
L’un des atouts majeurs du LLI réside dans l’application d’une TVA réduite à 10 %, permettant ainsi d’obtenir un prix d’acquisition significativement inférieur à celui pratiqué sur le marché de l’accession. Par exemple, un appartement type T2 situé en zone A, affichant un prix de marché d’environ 224 000 €, pourrait être acquis pour environ 205 000 €, offrant ainsi un gain immédiat d’environ 10 % à 15 %.CRÉDIT D’IMPÔT SUR LA TAXE FONCIÈRE
Par ailleurs, le dispositif prévoit un crédit d’impôt permettant le remboursement intégral de la taxe foncière payée sur le bien. Ce mécanisme, qui s’étale sur une durée allant jusqu’à 20 ans, constitue une économie non négligeable sur la durée de détention. À titre indicatif, pour un T2 de 48 m² en zone A, l’économie d’impôt cumulée peut atteindre environ 26 000 € sur 20 ans. Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est une opportunité accessible et rentable pour les investisseurs particuliers. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux tout en répondant à la forte demande locative.- Un investissement accessible : mobilisez peu d’épargne pour vous constituer un patrimoine.
- Une rentabilité assurée : des loyers attractifs dans des zones à forte demande.
- Un cadre fiscal avantageux : TVA réduite à 10 % et crédit d’impôt sur la taxe foncière.
- Une opportunité patrimoniale à long terme : valorisation estimée à +1 % par an.
ENGAGEMENTS ET CONTRAINTES POUR L’INVESTISSEUR
Pour bénéficier pleinement des avantages du LLI, plusieurs engagements doivent être respectés :
DURÉE DE LOCATION
Le bien doit être mis en location pour une durée minimale de 15 ans. Cette obligation garantit l’accès au crédit d’impôt et permet de profiter du taux de TVA avantageux.
Dans certains cas, le dispositif peut s’étendre jusqu’à 20 ans si le bien reste en location, maximisant ainsi les économies réalisées.
RESPECT DES PLAFONDS
Les loyers appliqués doivent respecter des plafonds spécifiques, similaires à ceux prévus dans d’autres dispositifs d’investissement (par exemple, le dispositif Pinel).
De plus, les locataires doivent satisfaire à des critères de ressources déterminés, assurant ainsi que le logement reste accessible aux ménages ciblés.
| ZONE Abis | ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 | ZONE C | |
|---|---|---|---|---|---|
| Loyer max au m² | 19.51€ | 14.49€ | 11.68€ | 10.15€ | 10.15€ |
ACQUISITION VIA UNE STRUCTURE JURIDIQUE
Pour activer les avantages fiscaux (TVA réduite et crédit d’impôt), l’achat doit se faire par l’intermédiaire d’une personne morale, le plus souvent sous la forme d’une SCI. Cette structure permet également une gestion souple du patrimoine et offre des facilités en termes de transmission et de cession des parts.DURÉE DE LOCATION
Le bien doit être mis en location pour une durée minimale de 15 ans. Cette obligation garantit l’accès au crédit d’impôt et permet de profiter du taux de TVA avantageux. Dans certains cas, le dispositif peut s’étendre jusqu’à 20 ans si le bien reste en location, maximisant ainsi les économies réalisées.RESPECT DES PLAFONDS
Les loyers appliqués doivent respecter des plafonds spécifiques, similaires à ceux prévus dans d’autres dispositifs d’investissement (par exemple, le dispositif Pinel). De plus, les locataires doivent satisfaire à des critères de ressources déterminés, assurant ainsi que le logement reste accessible aux ménages ciblés.ENGAGEMENTS ET CONTRAINTES POUR L’INVESTISSEUR
Plafonds de ressources 2025 pour le LLI Plafonds de loyer locatif par m² par rapport à l’emplacement du bien| ZONE Abis | ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 | ZONE C |
